Høyesteretts kjennelse HR-2024-922-U fjerner uklarheten rundt bruk av standardisert pantedokumenter som tvangsgrunnlag. Kjennelsen fra Høyesterett rettet opp i en tidligere avgjørelse fra Eidsivating lagmannsrett, som tilsynelatende rokket ved langvarig praksis for adgangen til å begjære tvangssalg av fast eiendom med grunnlag i tinglyst pantesikkerhet i eiendommen. Denne artikkelen gir deg en innføring i begrepet tvangsgrunnlag, og forklarer en viktig rettsavklaring som nylig ble gjort av Høyesterett på tvangsfullbyrdelseslovens område.
Alminnelig og særlig tvangsgrunnlag
En forutsetning for kreditors adgang til å tvangsgjennomføre et krav ved hjelp fra namsmyndighetene er at kreditoren har tvangsgrunnlag for kravet. Tvangsfullbyrdelsesloven skiller mellom alminnelige og særlige tvangsgrunnlag. De alminnelige tvangsgrunnlagene er opplistet i tvangsfullbyrdelsesloven § 4-1 annet ledd. De vanligste er
- dom eller kjennelse av en norsk domstol
- avgjørelse av en annen norsk myndighet som har virkning som dom
- voldgiftsdom
- rettsforlik for norsk domstol
- avgjørelse av utenlandsk domstol som etter lov eller overenskomst med fremmed stat vil være bindende og kan fullbyrdes i Norge
Eksempler på særlige tvangsgrunnlag for tvangsinndrivelse av pengekrav er gjeldsbrev eller avtalt pantesikkerhet. De særlige tvangsgrunnlagene har i motsetning til de alminnelige tvangsgrunnlagene ikke bakgrunn i domstol- eller domstollignende behandling. Skyldnerens adgang til å gjøre innvendinger mot særlige tvangsgrunnlag er derfor videre. En liste over særlige tvangsgrunnlag finnes i tvangsfullbyrdelsesloven § 4-2 femte ledd.
Pant i eiendom som sikkerhet for lån - registrert avtalepant eller skadesløsbrev?
Når en bank gir boliglån, sikrer banken seg vanligvis pantesikkerhet for lånekravet i boligen. Bankens pantesikkerhet etableres ved at et standardisert pantedokument tinglyses i grunnboken til den eiendommen som tjener som sikkerhet.
I lang tid var det gjengs oppfatning at det standardiserte pantedokumentet som bankene brukte ved sikring av lån, var et særlig tvangsgrunnlag etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2 første ledd bokstav a, som ga banken muligheten til å begjære tvangssalg av boligen dersom lånet ble misligholdt. Bestemmelsen står i kapitlet om tvangsdekning i realregistrerte formuesgoder i tvangsfullbyrdelsesloven, og har følgende ordlyd:
Grunnlag for tvangsdekning etter dette kapitlet er foruten de alminnelige tvangsgrunnlag: a. registrert avtalepant, registrert skadesløsbrev likevel bare når kravets omfang er fastsatt ved dom eller annet tvangsgrunnlag
Etter ordlyden er det altså tilstrekkelig med et "registrert avtalepant" for å begjære tvangssalg for inndrivelse av det sikrede kravet. Et motstykke er "skadesløsbrev", som bare er tvangsgrunnlag dersom kravets omfang er "fastsatt ved dom eller annet tvangsgrunnlag" når tvangssalg blir begjært.
Et skadesløsbrev er en panterett som er ment er sikre et mulig fremtidig krav av usikkert omfang, i motsetning til alminnelige pantedokumenter som vanligvis sikrer krav som eksiterer eller stiftes samtidig med panteretten. Dette er bakgrunnen for at tvangssalg med grunnlag i skadesløsbrev kun kan skje etter at det underliggende pengekravet er fastsatt ved dom eller annet tvangsgrunnlag.
Eidsivating lagmannsretts snur alt opp ned i LE-2022-8197
I 2022 behandlet Eidsivating lagmannsrett et spørsmål som gjaldt den ovennevnte forskjellen mellom avtalepant og skadesløsbrev. Avgjørelsen var problematisk fordi tolkningen som lagmannsretten la til grunn var stikk i strid med bankers praksis i over 20 år for lånesikring ved pant i bolig.
Saken gjaldt et spørsmålet om en begjæring om tvangssalg skulle tas til følge. I saken hadde Askim & Spydeberg Sparebank begjært tvangssalg av en rekke eiendommer på grunn av misligholdt låneforpliktelse mot realkausjonist (tredjemannspant). Lånet var sikret med pant i en rekke eiendommer.
Banken hadde fått tinglyst standardiserte pantedokumenter i eiendommene, og mente disse var tvangsgrunnlag som "registert[e] avtalepant". Den ankende part (pantsetter) innvendte at det standardiserte pantedokument var uten skylderklæring. En skylderklæring er en skriftlig erkjennelse av kravet som er pantesikret. Skyldneren mente derfor at pantedokumentet var et "skadesløsbrev". Resultatet av en slik forståelse var at banken manglet tvangsgrunnlag og derfor ikke kunne tvangsselge noen av de pantsatte eiendommene uten først å få dom for annet tvangsgrunnlag som fastsatte kravets omfang.
Lagmannsretten vektla at det tinglyste pantedokumentet ikke inneholdt noen egen skylderklæring for pengekravet fra skyldneren. Lagmannsretten mente derfor at bankens pantedokumenter hadde klare likhetstrekk med et skadesløsbrev, som ikke inneholder noen erkjennelse av pengekravet som skal sikres. Lagmannsretten kom derfor til at pantedokumentet var et "skadesløsbrev", og ikke er "registrert avtalepant". Begjæringen om tvangssalg kunne derfor heller ikke tas ikke til følge. Dette til tross for at pantedokumentet var:
I. utformet i tråd med standardisert oppsett fastsatt av tinglysningsmyndigheten i tinglysningsforskriften
II. hadde vært fast praksis i over 20 år fra bankenes side
Dommen skapte naturligvis hodebry for banker i Norge. Lagmannsretten hadde konkludert med at standarddokumentet som hadde blitt brukt i forbindelse med pantesikring av lån i eiendom, ikke lenger var å anse som tvangsgrunnlag. Det var derfor også knyttet spenning til at saken ble anket til Høyesterett. Saken slapp inn i Høyesterett og skulle avgjøres i avdeling med fem dommere. Partene forlikte likevel saken før behandling, og en endelig avklaring på problemstillingen lot derfor vente på seg.
Redningen kommer i Høyesteretts dom HR-2024-922-U
I mai 2024 avgjorde Høyesterett en sak med tilsvarende problemstilling som ble behandlet av Eidsivating lagmannsrett i 2022. I saken som nå stod for Høyesterett (HR-2024-922-U) var pantedokumentet som var oppe for drøfting også et standarddokument uten skylderklæring i tråd med tinglysningsforskriften.
Høyesterett avlivet den usikkerheten som hadde oppstått etter LE-2022-8197. Høyesteretts ankeutvalg kom enstemmig til at man ikke kunne anse det aktuelle pantedokumentet som et "skadesløsbrev", men måtte ansees som et "registrert avtalepant". Høyesterett påpekte videre at den manglende skylderklæringen, som lagmannsretten hadde lagt vekt på i avgjørelsen fra 2022, var noe som hadde blitt fjernet fra standardformatet for pantedokumenter i 2001.
Høyesterett viste i den anledningen til at dagens pantedokument normalt sikret eksisterende gjeld basert på underliggende låneavtaler som fastsatte låneforpliktelsen.
Retten viste også til at lovens forarbeider må sees i lys av tiden de ble skrevet i, og understreket at situasjonen hadde endret seg siden da. Særlig ble det trukket frem at skylderklæring ikke lenger er tillatt i forbrukerforhold. Videre påpekte Høyesterett at dersom et pantebrev uten skylderklæring ble ansett som "skadesløsbrev", ville det i praksis fjerne muligheten til å bruke pantedokumenter som tvangsgrunnlag. Høyesterett mente dette ikke kunne være lovgivers intensjon.
Høyesterett tok seg også tid til å nevne Eidsivating lagmannsretts dom LE-2022-8197. I avsnitt 20 av avgjørelsen betegnet førstvoterende dommen som "ei einsleg svale i motsett retning" av det som var gjengs forståelse og praksis for denne typen pantedokument.
Dette viser hvordan rettspraksis har vidtrekkende konsekvenser for den praktiske gjennomføring av tvangsfullbyrdelse. Hadde Eidsivating lagmannsretts avgjørelse i LE-2022-8197 blitt stående, ville det ha medført en betydelig administrativ byrde for banker, namsfogden og tingretten. Bankene ville sannsynligvis måtte ha krevd dom eller etablert nye tvangsgrunnlag som fastsatte kravets omfang, før de kunne gjennomføre tvangssalg av fast eiendom ved misligholdt lån. I kjølvannet av avgjørelsen fra Eidsivating lagmannsrett så man stadig flere skyldnere bestride tvangsfullbyrdelse av lån som var pantesikret i bolig, med begrunnelse i at de standard pantedokumentene ikke var tvangsgrunnlag. Høyesteretts dom HR-2024-922-U har nå lukket dette kapittelet.
Kvales avdeling for sikring og tvangsfullbyrdelse har lang erfaring og bred kompetanse med å håndtere saker som omhandler sikring av krav, og tvangssalg av et bredt spekter av formuesgoder. Vi håndterer jevnlig saker om sikring og tvangsfullbyrdelse i domstolene og overfor namsfogden for både kreditor og debitor, også for utenlandske klienter. Ta gjerne kontakt dersom du har spørsmål eller behov for bistand i tilknytning sikring og fullbyrdelse.
