Høyesterett har i sin kjennelse av 6. mars 2025 tatt stilling til om et styre i et eierseksjonssameie har partsevne til å reise et styreansvarskrav mot enkeltpersoner i ledelsen av et utbyggerselskap. I motsetning til lagmannsrettens avgjørelse konkluderte Høyesterett med at eierseksjonsloven § 60 kan gi styret partsevne i slike saker.
Bakgrunnen for reguleringen av partsevne
Tvisteloven § 2-1 regulerer hvilke krav som stilles til partsevne. Partsevne er en absolutt prosessforutsetning, og mangel på partsevne medfører at domstolene skal avvise saken av eget tiltak, jf. NOU 2001:32 s. 658. I praksis kan spørsmålet om partsevne oppstå når sammenslutninger, herunder sameier, ønsker å reise sak. Slike sammenslutninger er nemlig ikke inkludert blant tvistelovens § 2-1 (1) bokstav a-d, som angir hvem som har generell partsevne. Etter bokstav f må partsevne for "andre sammenslutninger" hjemles i særlovgivning. Eierseksjonsloven § 60 (1) tredje punktum utgjør en slik særlov.
Partsevne etter eierseksjonsloven i § 60
Et eierseksjonssameie er "fellesskapet av alle seksjonseierne", jf. eierseksjonsloven § 4 bokstav l. Mangelen på generell partsevne må ses i lys av at slike sameier ikke utgjør en selskapsform eller en juridisk person, og ikke anses som et eget rettssubjekt. Sameier som er organiserte etter eierseksjonsloven har likevel en lovgitt partsevne for saker om "felles rettigheter og plikter", jf. formuleringen i eierseksjonsloven § 60 (1) første punktum.
Når det gjelder sameiets felles interesser, fremstår styret som en naturlig representant. En lovfestet partsevne gjør det mulig for sameiet som sådan å forfølge de krav seksjonseierne har tilknyttet mangler ved fellesarealene, og oppfyller praktiske og ressursbesparende hensyn. Regelen er heller ikke et hinder for at den enkelte seksjonseier kan stå som saksøker, selvstendig eller i tillegg til sameiet.
Rammene for sameiets partsevne etter eierseksjonsloven § 60 har likevel vært noe uklar, og en lignende vurdering av hvem sameiet kan gå til sak mot har ikke tidligere blitt avklart i rettspraksis.
Sakens faktum
Utgangspunktet for domstolens behandling av saken var sameiets krav om retting og erstatning for mangler ved fellesarealer. Kravet ble først reist mot utbyggerfirmaet som var byggherre under oppføringen av bygningsmassen. På bakgrunn av opplysninger om at utbyggerfirmaet ikke kunne dekke sameiets krav i saken, valgte sameiet å fremme styreansvarskrav i medhold av aksjeloven § 17-1 mot selskapets daglige leder og styreleder.
Vurderingen av hvem som er "utbyggeren"
Eierseksjonsloven § 60 (1) tredje punktum sier at "Styret kan også gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbyggeren dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene eller forsinket ferdigstillelse av disse."
Den sentrale vurderingen ble dermed om styrets leder/daglig leder, som privatperson, kunne anses for å være "utbyggeren" etter vilkåret i eierseksjonsloven § 60 første ledd. Utbyggerfirmaet var på sin side utvilsomt omfattet som utbygger i henhold til bestemmelsens ordlyd.
Lagmannsretten vurderte at verken ordlyd eller forarbeider talte i retning av at styrets leder alene kunne være å anse som "utbyggeren" etter lovens ordlyd. Lagmannsretten vektla at bestemmelsens art, i form av å være en spesialbestemmelse som positivt angir i hvilke tilfeller sameiets styre har partsevne, tilsa at tolkningen burde ha klar forankring i bestemmelsens ordlyd for å konkludere med partsevne.
Høyesterett mente på sin side at ordlyden verken ga klare holdepunkter for eller mot partsevne. Videre ble lovgiverviljen og formålet bak reguleringen av partsevne trukket frem som vektige argumenter for styrets adgang til å fremme sak. Høyesterett uttalte at formålet med bestemmelsen er å gi en praktisk og hensiktsmessig prosessuell ordning for søksmål som gjelder mangler knyttet til sameiets fellesarealer. Dette formålet mente Høyesterett gjør seg gjeldende også i tilfeller der kravet gjelder erstatning etter aksjeloven § 17-1. Kjennelsen utgjør med dette enda et eksempel på Høyesteretts noe mer pragmatiske tilnærming til regelverket enn lagmannsrettene.
Kanskje en utvidelse av ordlyden, men…?
Høyesterett inntar i avgjørelsen et klart forbehold om at rekkevidden av partsevnen etter eierseksjonsloven § 60 ikke er avklart til tross for konklusjonen i denne saken. Høyesteretts avgjørelse må ses i sammenheng med at det her var tale om enestyre og samme daglig leder, som satt ham i en spesiell stilling som representant for utbyggerselskapet.
Høyesteretts kjennelse åpner dermed for en mer effektiv ordning for eierseksjonssameiernes styre i lignende saker, men avklarer ikke den nærmere rekkevidden av bestemmelsen.
